Per anni la verifica della conformità catastale è stata, per molti studi, una questione di documenti: visura, planimetria, dichiarazione degli intestatari, e via al rogito. Il quadro che si sta delineando nel 2026 è diverso. Da un lato l'Agenzia delle Entrate ha messo in campo un confronto sistematico tra le fotografie aeree del territorio e la cartografia catastale, in parte con algoritmi di intelligenza artificiale. Dall'altro, la Cassazione ha ribadito, in una sentenza di luglio riferita dalla stampa specializzata, che l'atto notarile privo della dichiarazione di conformità resta una questione di responsabilità personale del notaio anche quando le parti lo confermano.

Sono due vicende distinte, ma si incontrano nello studio: il venditore che riceve una lettera dall'Agenzia sulla propria particella può essere lo stesso che, qualche mese dopo, dovrà rendere in atto la dichiarazione prevista dalla legge.

In breve

  • Il metodo. L'Agenzia confronta ortofoto ad alta risoluzione dell'AGEA e cartografia catastale per individuare fabbricati non dichiarati. In alcuni ambiti territoriali il processo è supportato da algoritmi di intelligenza artificiale; le segnalazioni vengono poi verificate dal personale dell'Agenzia.
  • La copertura. Secondo il Documento programmatico di finanza pubblica 2026, la ricognizione è completata in 95 province e avviata in altre 4, per il 96% del territorio nazionale, e dovrebbe chiudersi entro il 2026.
  • I numeri. Il PIAO 2026-2028 dell'Agenzia fissa obiettivi di 20mila, 40mila e 60mila segnalazioni per immobili non aggiornati in catasto nel 2026, 2027 e 2028. Sono target, non dati consuntivi.
  • Le lettere. Sono inviti alla regolarizzazione spontanea. Non risulta, dai documenti ufficiali che abbiamo letto, che siano atti di accertamento.
  • Il notaio. L'art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 impone nell'atto la dichiarazione di conformità catastale a pena di nullità; secondo la Cassazione, riferita da Idealista, la conferma successiva non cancella la responsabilità disciplinare.

Come funziona il controllo

Il metodo non è nuovo nella sostanza, lo è nella scala. Lo ha descritto il direttore dell'Agenzia, Vincenzo Carbone, nell'audizione del 29 ottobre 2025 davanti alla Commissione parlamentare di vigilanza sull'Anagrafe tributaria: si confrontano ortofoto ad alta risoluzione fornite dall'AGEA con la cartografia catastale per individuare fabbricati non dichiarati. In alcuni ambiti territoriali, ha spiegato, il processo è supportato da algoritmi di intelligenza artificiale che usano tecniche di «segmentazione semantica» per rilevare automaticamente le geometrie degli immobili.

Le geometrie così individuate vengono confrontate con quelle presenti in catasto e le discrepanze finiscono su una piattaforma di fotointerpretazione, dove il personale tecnico dell'Agenzia verifica, conferma e classifica le segnalazioni proposte dall'IA. Nell'audizione si sottolinea il controllo umano «in ogni fase del processo». Un anno fa il lavoro copriva circa il 65% del territorio nazionale, con l'obiettivo di completare la prima fase entro il 2026.

Il documento ufficiale più recente è il DPFP 2026 del Ministero dell'Economia, che alla sezione sulla mappatura delle proprietà non incluse nel registro catastale riporta lo stato dei lavori: la ricognizione, fatta con la fotointerpretazione delle ortofoto dell'AGEA sovrapposte alla cartografia catastale, è completata in 95 province e avviata in altre 4. Sono i numeri che danno il 96% del territorio. Nello stesso passaggio il documento dice che è stata avviata la campagna di invito alla compliance per le particelle su cui insistono fabbricati non dichiarati, e che entro il 2026 saranno inviate circa 20mila lettere.

I numeri, letti con attenzione

Le cifre che circolano sono due serie diverse, e conviene non confonderle.

La prima è quella del PIAO 2026-2028 dell'Agenzia, nell'obiettivo dedicato al rafforzamento dei controlli nel settore catastale. L'indicatore «numero di segnalazioni per immobili che non risultano aggiornati in Catasto» ha come target 20.000 nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028. A questo il PIAO affianca un secondo indicatore, il «numero di segnalazioni per la regolarizzazione catastale degli immobili con interventi edilizi agevolati»: 20.000 nel 2026 e 25.000 in ciascuno dei due anni successivi. Il piano collega questo secondo filone ai lavori agevolati dall'art. 119 del D.L. 34/2020, cioè al Superbonus.

La seconda è nel DPFP: circa 20mila lettere entro il 2026 per i fabbricati non dichiarati, e, nel secondo trimestre del 2026, lettere di invito alla compliance catastale per circa 21.600 immobili con interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale finanziati in tutto o in parte con fondi pubblici dal 2019.

Il punto da tenere a mente è che i numeri del PIAO sono obiettivi, e che la parola «segnalazioni» non coincide automaticamente con «lettere». Il titolo di una testata specializzata ha parlato di «20mila lettere» come di un dato certo; i documenti dicono che sono previste.

Che cosa sono, e che cosa non sono, queste lettere

Il PIAO descrive la finalità: azioni di presidio del territorio, con l'invio di comunicazioni «volte a favorire la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente», per gli immobili non aggiornati in catasto e per quelli interessati da lavori agevolati. Per il filone degli interventi agevolati la base è nota: l'art. 1, commi 86 e 87, della legge 213/2023 (legge di bilancio 2024) incarica l'Agenzia di verificare se sia stata presentata la dichiarazione catastale e le consente di inviare una comunicazione ai sensi dell'art. 1, commi 634-636, della legge 190/2014, le cosiddette lettere di compliance.

Chi la riceve ha, dunque, l'occasione di verificare se la propria posizione catastale sia corretta e di sistemarla. Che cosa debba fare lo dice la regola ordinaria: l'obbligo di dichiarare al catasto le variazioni che incidono su categoria, classe e consistenza discende dal R.D.L. 652/1939. La risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 dell'Agenzia, nata proprio dalle richieste di chiarimento sulle lettere del filone Superbonus, precisa che i principi valgono per tutti gli interventi edilizi e non solo per quelli agevolati. L'obbligo sussiste quando gli interventi sono idonei a incidere sugli elementi rilevanti per il classamento, in particolare sulla redditività ordinaria dell'unità. Gli esempi della risoluzione vanno dal cappotto termico all'ascensore, fino alla dotazione impiantistica come fotovoltaico e accumulo, per i quali serve una valutazione caso per caso.

La lettera non è un accertamento. Lo scrive Edilportale, e coincide con il modo in cui l'Agenzia descrive questi interventi, cioè come invito alla regolarizzazione spontanea. Se la segnalazione è fondata, il passo successivo è l'atto di aggiornamento (di norma la procedura Docfa); se non lo è, il proprietario può segnalarlo.

Aggiornare il catasto non sana l'edilizia

Questo è il punto che, nel lavoro di studio, rischia di sfuggire. La disciplina catastale e quella urbanistico-edilizia hanno scopi diversi e non si sovrappongono. Lo sottolinea anche la sentenza della Cassazione n. 22902/2026, secondo la sintesi di Lavoripubblici: le due discipline appartengono a ambiti diversi, rispondono a finalità differenti e le loro conseguenze non possono essere sovrapposte automaticamente. In pratica, un fabbricato che emerge dalle ortofoto e viene accatastato è un fabbricato dichiarato al fisco, non un fabbricato che ha un titolo edilizio. Per il notaio le due verifiche restano distinte: la conformità catastale, per la quale vale l'art. 29 della legge 52/1985, e le menzioni sul titolo edilizio, regolate dalla normativa urbanistica.

Che cosa chiede la legge al notaio

L'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, prevede che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunioni di diritti reali su fabbricati già esistenti (esclusi i diritti reali di garanzia) debbano contenere, per le unità immobiliari urbane, «a pena di nullità», oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Prima della stipula, il notaio individua gli intestatari catastali.

Il comma 1-ter disciplina il rimedio: se la mancanza del riferimento alle planimetrie o della dichiarazione non dipende dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti con un atto successivo, che è atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce.

La sentenza della Cassazione 22902/2026

Qui occorre una cautela: non siamo riusciti a leggere il testo della sentenza, e la ricostruzione che segue si basa su due commenti.

Secondo Idealista, che riprende un servizio di Fisco Oggi, il caso nasce da un'ispezione dell'Archivio notarile che aveva contestato a un notaio una compravendita stipulata senza la dichiarazione di conformità. La parte aveva poi confermato l'atto ai sensi del comma 1-ter. La Corte avrebbe ribadito che la conferma sana la vendita sul piano civilistico, ma non cancella la responsabilità disciplinare del notaio che ha ricevuto l'atto originario, richiamando il divieto dell'art. 28 della legge notarile di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge. La sentenza si inserirebbe in un orientamento già espresso dalla Cassazione. Lavoripubblici data la pronuncia all'8 luglio 2026.

Il principio, se confermato dal testo, è netto: rimediare dopo, per via civile, non basta a chiudere il capitolo professionale. Un'ispezione dell'Archivio notarile può contestare l'atto, e la conferma successiva non ha effetto su quel profilo.

Che cosa può cambiare nelle pratiche di studio

Quanto segue è un'analisi nostra, non un orientamento di una fonte ufficiale.

Il legame tra i due fronti è pratico. Se l'Agenzia ha verificato una particella e ha scritto al proprietario, è plausibile che nelle compravendite del 2027 si presentino, con una frequenza maggiore di oggi, venditori con una posizione catastale in via di regolarizzazione o già regolarizzata da poco. Non abbiamo un dato che lo dimostri: è una previsione di buon senso.

  • Chiedere al venditore. Se ha ricevuto una comunicazione dall'Agenzia sul bene, a che punto è e che cosa ha fatto. Non abbiamo trovato indicazioni secondo cui la lettera, di per sé, impedisca la vendita; indica però un punto da chiarire prima dell'atto.
  • Confrontare mappa, planimetria e stato dei luoghi. Se l'immobile ha subito lavori rilevanti per il classamento (ampliamenti, nuovi volumi, interventi impiantistici significativi), la planimetria in atti può non corrispondere.
  • Distinguere i piani. Dichiarazione di conformità catastale da una parte, menzioni urbanistiche dall'altra: l'aggiornamento catastale non risolve il secondo profilo.
  • Considerare l'attestazione del tecnico. La legge consente di sostituire la dichiarazione degli intestatari con l'attestazione di un tecnico abilitato, utile quando il venditore non è in grado di garantire la conformità.
  • Non contare sulla conferma. Il comma 1-ter sana l'atto, ma, secondo la sentenza riferita, non il profilo disciplinare: conviene evitare di arrivarci.

Un servizio utile è quello dell'Agenzia sui fabbricati non dichiarati, che, per quanto risulta dalla pagina, permette di consultare lo stato dell'accertamento per le particelle a cui è stata attribuita una rendita presunta: riguarda quindi la campagna storica sui fabbricati non dichiarati, non le lettere del 2026.

Quello che ancora non sappiamo

  • Il contenuto delle lettere, i tempi di risposta e le conseguenze di un'eventuale mancata risposta nella campagna 2026: non li abbiamo trovati in documenti ufficiali.
  • Per il filone storico dei fabbricati non dichiarati, la pagina dell'Agenzia spiega che, se i proprietari non aggiornano, gli uffici attribuiscono una rendita presunta e poi provvedono all'iscrizione a spese del proprietario. Se lo stesso meccanismo si applicherà alla campagna del 2026 non risulta dalle fonti che abbiamo letto.
  • Il testo della sentenza 22902/2026 e il servizio originale di Fisco Oggi.

Domande frequenti

La lettera di compliance è un accertamento?

Dalle fonti che abbiamo letto è un invito alla regolarizzazione spontanea. L'Agenzia parla di comunicazioni «volte a favorire la regolarizzazione spontanea» e, per le lettere sul Superbonus, richiama le comunicazioni dell'art. 1, commi 634-636, della legge 190/2014.

L'intelligenza artificiale decide da sola?

No, secondo l'Agenzia: nell'audizione del 2025 si dice che le segnalazioni proposte dall'IA sono verificate, confermate e classificate dal personale tecnico, con controllo umano in ogni fase. E all'epoca dell'audizione l'IA era usata solo «in alcuni ambiti territoriali».

Aggiornare il catasto sana un eventuale abuso edilizio?

No. Sono discipline distinte, e l'aggiornamento catastale non attesta la regolarità urbanistica dell'immobile.

I numeri sulle lettere sono già realizzati?

No: sono obiettivi del PIAO e previsioni del DPFP. Il DPFP indica invece come già inviate, nel secondo trimestre 2026, circa 21.600 lettere per immobili con interventi di efficienza energetica o miglioramento strutturale finanziati con fondi pubblici.

Fonti

Le informazioni hanno carattere divulgativo e non sostituiscono l'esame del caso concreto.

— La Redazione, 14 ottobre 2026