Il testo dell'art. 9 del decreto-legge 12 giugno 2026, n. 100 occupa due commi e poche righe. Sta in un provvedimento che per il resto parla di esame di Stato per avvocati e di migranti, e per questo è passato sotto traccia. Ma il suo effetto sulla professione è concreto: la responsabilità civile del notaio ha ora un limite massimo di tempo, indipendente da quando il danno viene scoperto.

Qui ricostruiamo che cosa dice la norma, leggendola nel testo vigente su Normattiva, e dove cominciano le incertezze. Sulle quali, va detto subito, nessuna decisione giudiziaria, che noi sappiamo, si è ancora pronunciata.

In breve

  • La norma. L'art. 9 del D.L. 100/2026, intitolato «Termine per l'esercizio dell'azione di responsabilità professionale nei confronti del notaio». In vigore dal 12 giugno 2026, il decreto è stato convertito dalla legge 7 agosto 2026, n. 145.
  • Il tetto. L'azione «non può comunque essere esercitata decorsi quindici anni dalla data di compimento della prestazione».
  • La prescrizione resta. Resta fermo il termine ordinario di prescrizione decennale, che decorre dalla conoscibilità del danno. I due termini convivono: vale quello che scade prima.
  • Gli atti coperti. La regola vale anche se il contratto d'opera professionale è stato stipulato prima del 12 giugno 2026, purché la prestazione sia compiuta dopo.
  • Le questioni aperte. Che cosa accada per le prestazioni compiute prima del 12 giugno, la natura del termine e il significato esatto di «compimento della prestazione».

Che cosa dice il testo

Il comma 1 recita: «Fermo il termine ordinario di prescrizione decennale decorrente dalla data di conoscibilità del danno, l'azione di responsabilità professionale nei confronti del notaio non può comunque essere esercitata decorsi quindici anni dalla data di compimento della prestazione.»

Il comma 2 regola l'applicazione nel tempo: «La disposizione di cui al comma 1 si applica anche se il contratto d'opera professionale è stato stipulato anteriormente all'entrata in vigore del presente decreto, purché la prestazione sia compiuta posteriormente.»

Sono tutte le parole dell'articolo: non ci sono altri commi. Nella pagina di Normattiva e nella legge di conversione, che consta di un solo articolo, non risultano modifiche apportate all'art. 9 in sede di conversione. Il preambolo del decreto motiva l'intervento con l'esigenza di «stabilire dei termini massimi per l'esercizio dell'azione di responsabilità nei confronti dei notai».

Che cosa cambia, con un esempio

Prima, in linea di principio, il solo termine che contava era la prescrizione decennale che decorre dal momento in cui il danno diventa conoscibile: un danno che emergeva dopo vent'anni dal rogito era ancora azionabile per altri dieci. Oggi quel termine esiste ancora, ma c'è sopra un tetto.

Un esempio, con date inventate per chiarezza. Un atto è stipulato il 15 settembre 2026. Il tetto scade il 15 settembre 2041. Se il danno diventa conoscibile nel 2038, la prescrizione ordinaria durerebbe fino al 2048, ma l'azione non potrà più essere esercitata dopo il 15 settembre 2041. Se invece il danno emerge nel 2030, la prescrizione scade nel 2040, prima del tetto, e vale quella.

Il cambiamento riguarda, quindi, soltanto i danni che si manifestano tardi. Per quelli che emergono nei primi anni dopo l'atto, la disciplina è quella di prima.

Dal 12 giugno 2026, e per gli atti precedenti?

La lettera del comma 2 è chiara per un caso: contratto stipulato prima del 12 giugno 2026, prestazione compiuta dopo. Per le prestazioni compiute prima di quella data il testo non dice nulla, e le fonti che abbiamo consultato non concordano su come colmare il silenzio.

Massimo Saraceno, presidente di Federnotai, in un commento pubblicato da Il Sole 24 Ore il 7 ottobre 2026, scrive che resta aperta la questione di quali atti siano coperti dalla disciplina, cioè di come si trattino quelli anteriori al 12 giugno 2026. Federnotai aveva proposto che per gli atti anteriori il termine di quindici anni decorresse dall'entrata in vigore della nuova norma, ma, secondo Saraceno, non vi è stato «lo spazio politico» per accoglierla.

In pratica: per i rogiti più vecchi la nuova regola potrebbe non operare, oppure operare con letture diverse. Finché la giurisprudenza non si pronuncia, conviene non dare nulla per scontato.

Le questioni che il testo non risolve

  • La natura del termine. L'articolo non dice se i quindici anni siano un termine di prescrizione o di decadenza. Studio Cataldi riferisce che, secondo la dottrina, si tratta di un termine di decadenza, perché decorre dalla prestazione e non dalla conoscibilità del danno, ma il testo non lo afferma. La differenza conta per le regole che si applicano al termine.
  • Il «compimento della prestazione». Per il notaio la prestazione è il rogito, o include anche gli adempimenti successivi, come la registrazione, la trascrizione e le visure? Il testo non lo precisa, e la risposta sposta in avanti, o no, il giorno da cui contano i quindici anni.
  • Il perimetro. La norma parla di «azione di responsabilità professionale nei confronti del notaio». Non dice nulla sul procedimento disciplinare, né su altre responsabilità.
  • La tenuta costituzionale. Studio Cataldi, in un articolo del 30 luglio 2026, prospetta dubbi sul rispetto degli artt. 3, 24 e 77 della Costituzione. È un'opinione di parte: non abbiamo trovato notizia che la questione sia stata sollevata davanti a un giudice.

Quanto pesa, in numeri

Nel suo commento, Saraceno riporta dati di AON presentati a un convegno a Roma: su 12.583 sinistri, 1.726 sono stati denunciati oltre dieci anni dopo la prestazione e 672 oltre quindici anni. Facendo i conti, sono circa il 14% e il 5% del totale. Sono dati attribuiti ad AON, riferiti da una fonte secondaria, e non abbiamo potuto verificarli sul documento originale; descrivono però l'ordine di grandezza di ciò che il tetto potrebbe escludere.

Che cosa conviene fare in studio

Qui non c'è una regola da applicare, e le considerazioni che seguono sono nostre.

  • Non cambiare la gestione dell'archivio per via del tetto. La norma riguarda i termini per agire, non i doveri di conservazione degli atti e dei documenti; il fascicolo serve comunque a difendersi finché l'azione è possibile, e anche per gli atti anteriori, che potrebbero non essere coperti.
  • Segnare la data di compimento della prestazione. Per ogni atto, è utile poter dimostrare quando la prestazione si è compiuta, compresi gli adempimenti successivi, perché da quella data decorrono i quindici anni.
  • Parlarne con l'assicuratore. Il tetto può incidere sul modo in cui la polizza considera le richieste tardive: è una questione contrattuale da chiarire con il broker o con la compagnia.
  • Seguire le prime pronunce. Sono quelle che diranno come si trattano le prestazioni anteriori al 12 giugno e come si legge «compimento della prestazione».

Domande frequenti

Il tetto vale per tutti gli atti notarili?

Vale per le prestazioni compiute dopo il 12 giugno 2026, anche se il contratto è anteriore.

La prescrizione decennale è stata abrogata?

No. L'art. 9 la lascia ferma: è il termine ordinario, che decorre dalla conoscibilità del danno. Il limite dei quindici anni si aggiunge.

Il cliente perde il diritto al risarcimento dopo quindici anni?

Perde la possibilità di agire contro il notaio. La norma riguarda solo l'azione di responsabilità professionale nei confronti del notaio.

Fonti

Le informazioni hanno carattere divulgativo e non sostituiscono l'esame del caso concreto.

— La Redazione, 20 ottobre 2026